Nueva Ley Catalana Sobre Propiedad Horizontal

Os informamos que ya se ha publicado la nueva Ley Catalana sobre la Propiedad Horizontal y a continuación os presentamos algunos de los Art. que creemos más relevantes.

LEY CATALANA SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL

Desde el 10 de Mayo de 2006 , las Comunidades de Propietarios de Cataluña se rigen por una Ley promulgada por el Parlament de Cataluña (Ley 5/2006 del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña).

Por lo tanto las Comunidades de Propietarios de toda Cataluña tendrán que regirse por esta nueva legislación, hemos creído conveniente que nuestros clientes estén bien informados y anunciar así  los aspectos más relevantes  de esta nueva Ley.

ACUERDOS

Destacamos que la unanimidad  será necesaria en casos muy puntuales poniendo como ejemplo: modificar o determinar las cuotas de los departamentos privativos (Art. 553-3 punto. 4) o desafectar un elemento común para vincular el uso exclusivo a elementos privativos o para atribuir el carácter de elemento privativo (Art. 553-43 punto.1).

Serán necesarias las 4/5 partes de propietarios que a la vez representen las 4/5 partes de las cuotas de participación, de entre otras en los siguientes casos:  modificación del título de constitución y estatutos  (a no ser que el título establezca lo contrario), para adoptar acuerdos relativos a innovaciones físicas en el edificio si afectan la estructura o configuración exterior, no obstante con este tipo de acuerdo se tiene que tener en cuenta que si disminuye el uso y disfrute de cualquier propietario requerirán de su consentimiento.

La decisión de la mayoría de los propietarios será necesaria para ha probar la ejecución de obras o establecimientos de servicios como finalidad de suprimir barreras arquitectónicas o instalaciones de ascensores, para innovaciones exigibles para la viabilidad o seguridad del inmueble, para instalaciones de infraestructuras comunes, para telecomunicaciones o medición de los consumos, etc... (Art. 553-25 punto 5)

Hace falta señalar que para computar el voto mayoritario se partirá del resultado de los propietarios presentes y representados. También “...se computan favorablemente los votos que corresponden a los propietarios que convocados correctamente, no asistan a la reunión, si estos no se oponen al acuerdo...”, no obstante aquellos propietarios que no estén al corriente del pago tanto de las cuotas ordinarias como las extraordinarias establecidas no disponen del derecho a voto. (Art. 553-24 punto.1 y Art. 553-26)

Para impugnar un acuerdo se ha de ejercer en el plazo de dos meses a contar desde la notificación del acuerdo, pudiendo alargarse por un periodo de un año siempre y cuándo el acuerdo sea contrario al título de constitución o Estatutos. No obstante si el acuerdo no es contrario ni al título o Estatutos y tampoco sea de carácter ilegal,  la impugnación no suspende la ejecutabilidad del mismo. (Art. 553-31 y 32)

Por lo tanto si no  existe ningúna impugnación sobre un acuerdo tomado, este obliga y vincula a todos los propietarios.(Art. 553-30)

FONDO DE RESERVA 

Recordamos que el Fondo de Reserva tiene que continuar siendo de cantidad no inferior al 5% de los gastos comunes presupuestados. Su  importe tiene que reflejarse al presupuesto de la Comunidad, y su titularidad corresponde a todos los propietarios, pero resta efecto a la misma. Como el fondo de reserva queda integrado año a año, sólo será necesario en su caso regularizar su importe para llegar al 5% referido, salvo que los estatutos dispongan que el remanente incremente la dotación del fondo o que lo acuerde la junta. (Art. 553-6).

TRANSMISIONES

Recordamos que si queremos comprar un elemento privativo, el transmitente, tal y como la ley obliga,  tiene que declarar que está al corriente de pago teniendo que aportar un certificado expedido por quien ejerza de secretaría o, haciendo constar además de los gastos ordinarios, aquellos gastos acordados pendientes de repartir. Ahora bien, el adquirente puede eximir de la entrega de este certificado,  pero tenemos que advertir que en este caso las deudas que puedan haber (gastos comunes, ordinarios y extraordinarios) tendrán que ser liquidadas por él. Se le podrán  reclamar la parte vencida del año corriente y las del año anterior.(Art. 553-5)

ÓRGANOS DE GOBIERNO, CONVOCATORIAS Y ACTAS 

Los órganos de gobierno de la comunidad son regulados por los artículos 553-15 a 553-32. Continúa manteniéndose la separación entre un órgano soberano y otros órganos de representación o administración. El primero es la junta de propietarios, formada por todos los propietarios de los departamentos privativos. Los segundos son el presidente, el vicepresidente, el secretario-a y el administrador.

La convocatoria de la Junta, como novedad,  se tiene que remitir con ocho días naturales de antelación, y hará falta  colgar en un lugar visible de la escalera el anuncio de la misma firmado por el secretario o secretaria con el visto bueno del presidente o presidenta. (Art.553-21)

También ahora como novedad de la nueva Ley todas las actas se han de redactar al menos en catalán (Art. 553-27), pero este despacho las remitirá con los dos idiomas oficiales (catalán y castellano), Dependiendo de lo que la Comunidad prefiera.

LA CUOTA DE PARTICIPACIÓN (Art. 553/3)

la cuota de participación, también denominada coeficiente, se expresa en centésimas y sirve de modulo para fijar cuál es la participación de cada propietario en las cargas y beneficios, y son asignadas en función de las particularidades de su piso o local con respecto al conjunto del inmueble.

Sea cual fuere el nº de viviendas, locales, apartamentos etc. la suma de todos debe ser 100 y no, necesariamente, han de ser iguales.

La cuota viene determinada por el titulo constitutivo y para su modificación se precisará el acuerdo unánime de los propietarios o por decisión de la autoridad judicial.

ELEMENTOS PRIVATIVOS 

Dentro de los Artículos 553-33 a 553-47  que regulan la propiedad simple, destacamos el número 34 punto dos, puesto que nos encontramos que la administración de un elemento privativo de beneficio común se rige por las normas generales. Pero la alineación o el gravamen de dicho elemento requiere del acuerdo unánime de la junta de propietarios.

También hemos visto que los legisladores han creído conveniente dotar de normativa propia el poder constituir en régimen de propiedad horizontal todo inmueble en el que coexistan elementos privativos y elementos comunes. La ley hace una enumeración de posibles supuestos, pero sin cerrar la posibilidad de otros. Por esto, no sería necesaria una regulación expresa para permitir propiedades horizontales complejas o propiedades horizontales por parcelas (Art. 553-50 a 553-59)

PROPIEDAD HORIZONTAL COMPLEJA

Puntualizamos que aquellos conjuntos inmobiliarios o edificios con diferentes portales o escaleras, locales de aparcamientos o trasteros, aunque pertenezcan a diferentes edificios se contemplan como propiedad horizontal compleja al ser la coexistencia de subcomunidades integradas en un mismo inmueble.

Por lo tanto, cada persona propietaria de un departamento privativo ostenta la copropiedad de los elementos comunes de cada escalera, portal o edificio y también  los del total conjunto. Por esto existe una doble cuota: una particular (que corresponde a los gastos del interior del inmueble)  y una general sobre el conjunto.

 Destacamos también que se ha decidido tener en cuenta a los garajes y trasteros regulados dentro el artículo 553-52, estableciendo que aquel local destinado a aparcamientos o trasteros constituye una subcomunidad propia, a menos que los estatutos lo prohíban, no obstante si estos son entidades privativas independientes o se transmiten por participaciones indivisas con derecho de uso de una plaza de aparcamiento o trastero; por contra, no hay subcomunidad y si por el contrario son anejos de los otros departamentos o el local aparcamiento es un elemento común del total edificio.